Így érdemes bérleti szerződést kötni!

Így érdemes bérleti szerződést kötni!

Közeledik az új tanév, hamarosan kiderül, kit hova vettek föl főiskolára, egyetemre. Ilyenkor mindig felbolydul az amúgy sem nyugodt lakásbérleti piac. Mindenki keresi a megfelelőt, kifizethetőt, közel lévőt. Ha megtalálja, akkor már csak meg kell állapodni a bérbeadóval. Érdemes nagy figyelmet fordítani a szerződéskötésre, mert egy jó szerződéssel rengeteg kellemetlenség előzhető meg. Nem egyszerű egy ilyen szerződés elkészítése, hiszen nem csak a főbb pontokat érdemes rögzíteni, számos apró részletről is érdemes megállapodni. A Közjegyzőt Keresek Facebook-oldalára is több kérdés érkezett a lakásbérléssel, a bérleti szerződéssel, kaucióval kapcsolatban, amelyekre dr. Pulinka Mihály, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara jogi irodájának helyettes vezetője válaszol.  

A legtöbb bejegyzés, kérdés a kaucióval kapcsolatban érkezett. Valaki arra kíváncsi, hogy kaució nélkül mi védi meg a „megbízhatatlan bérlőktől”?

Mindenképpen érdemes biztosítékot (kauciót) kérni a bérlőtől, akkor is, ha megbízhatónak tűnik vagy jó ismerős. Ezzel sok későbbi kellemetlenségtől megóvhatja magát a bérbeadó. Ha valaki nem akar kauciót fizetni, érdemes inkább más bérlő után nézni. A bérlőnek egyébként kaució nélkül ugyanúgy be kell tartania a szerződésben foglaltakat. Viszont ha mégsem tesz így, és például nem fizeti a bérleti díjat, akkor kaució nélkül nehezebben jut pénzéhez a bérbeadó, fizetési meghagyásos eljárást, majd végrehajtást kell indítania. A kaució jól bevált megoldás, egy biztosíték a bérlőtől, azonban csak egy a lehetségesek közül. Ha a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalják, vagy a bérlő egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz közjegyző előtt a bérleti díj megfizetésére, illetve a kiköltözésre vonatkozóan, akkor szerződésszegés esetén azonnal végrehajtás indítható ellene. 

Egyik kérdező az ismerősétől vette bérbe a lakást, és csak szóban állapodtak meg. Arra kíváncsi, hogy ilyenkor visszajár-e neki a kaució?

Mindenképpen írásban szerződjünk! Szóban nem köthető érvényesen lakásbérleti szerződés. Bármennyire is jó a kapcsolat a két fél között, elég egy problémás helyzet, például egy eltört tükör vagy egy elromlott hűtőszekrény, és könnyen összeveszhetnek a felek. Akkor pedig már „másképp” fognak emlékezni a szóbeli megállapodásra, a tulajdonos esetleg „elfelejti”, hogy kapott kauciót. Az ilyen helyzeteket csak írásban kötött szerződéssel lehet elkerülni. Ráadásul érdemes szakértő segítségét kérni, mert a házilag készített szerződések sok vitára adhatnak okot, valamint egy szakember olyan részletre is felhívhatja a szerződők figyelmét, amelyek eszükbe sem jutna. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződésben szabályozni lehet minden szükséges kérdést: például a fizetés és a felmondás módját, a lakáshasználat szabályait, a kaució felhasználásának, visszaadásának a részleteit, tehát bármit, ami nem ütközik jogszabályba.

Két éve bérel egy olvasónk egy lakást, a kauciót most meg akarja emelni a bérbeadó. Joga van erre?

A kaució összegét a bérleti szerződés megkötésekor határozzák meg a felek, általában egy-három havi bérlet díj mértékében, ezt egyoldalúan nem lehet módosítani. A szerződésben egyébként nemcsak a kaució összegét érdemes rögzíteni, hanem azt is, hogy mire terjed ki, és mi lesz a sorsa a szerződés lejártakor. Tisztázni kell, hogy a bérbeadó mikor tarthatja meg a kauciót és mikor nem. A kaució tipikusan arra szolgál, hogy fedezze az esetlegesen meg nem fizetett bérleti díjat, elmaradt közüzemi díjakat, illetve a lakásban okozott kárt. Ha ilyen történik, akkor a tulajdonos az elmaradást vagy a költségeket levonhatja a nála lévő összegből.

Általánosabb kérdés is érkezett a bérléssel kapcsolatban: mit tehet egy tulajdonos akkor, ha nem fizet a bérlő?

Sajnos ez viszonylag gyakran előfordul. A tapasztalatok szerint a problémás lakásbérleti viszonyoknál tízből hétszer azért mondják fel a szerződést, mert a bérlő nem fizeti a bérleti vagy közüzemi díjakat. Ha nem fizet a bérlő, akkor a tulajdonos közjegyzőnél kezdeményezhet fizetési meghagyásos eljárást, ami gyors és egyszerű. Ha jogerőre emelkedik a fizetési meghagyás, akkor a követelés végrehajthatóvá válik. Ennél is gyorsabban juthat pénzéhez az, aki a bérleti szerződést közjegyzői okiratban köti. Az ilyen bérleti szerződés ugyanis közokirat, amely alapján bírósági per vagy egyéb eljárás nélkül, közvetlenül indítható végrehajthatás a szerződésszegővel szemben.

Egy bérbeadó kérdezi azt, hogy miért csak a bérlőt védi a közjegyzői okirat?

A közjegyző előtt kötött szerződés mindkét felet védi. Az ugyanakkor igaz, hogy egy ingatlan kiadásakor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérlő van „birtokon belül”. A bérlőt a szerződés ideje alatt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, azaz őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. Amennyiben közjegyző előtt köt valaki bérleti szerződést, akkor, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, elmarad a rezsi- és közüzemi költségekkel, vagy a szerződés megszűnését követően nem hajlandó kiköltözni, nem kell bírósághoz fordulni és hosszan pereskedni. Elegendő, ha a közjegyző a bérleti szerződést végrehajtási záradékkal látja el, ennek alapján a végrehajtó behajthatja a tartozást vagy kiteheti a bérlőt az ingatlanból. A közjegyzői okirat egyben garanciát jelent a bérlőnek is: nem követelhetnek tőle mást vagy többet annál, mint amiben a szerződésben megállapodott a bérbeadóval.