Az albérletpiac nyár közepére ismét felpörgött, különösen a nagyvárosokban, ahol a felsőoktatási felvételik után látványosan megnőtt a kereslet a kiadó lakások iránt. A lakáskeresés ilyenkor gyakran kapkodással jár, ami könnyen hibás döntésekhez vezethet – különösen a bérleti szerződések megkötésekor. Kis odafigyeléssel azonban a legtöbb problémát meg lehet előzni.
A közjegyzők tapasztalatai szerint a lakásbérlethez kapcsolódó jogviták túlnyomó többsége megelőzhető lenne, ha a felek kellő gondossággal és jogi ismeretek birtokában kötnék meg a bérleti szerződéseket. Az internetről letöltött sablonok gyakran tartalmaznak hibás, ellentmondásos vagy jogsértő rendelkezéseket, így éppen akkor nem nyújtanak védelmet, amikor arra a legnagyobb szükség lenne. A legfontosabb, hogy a bérleti szerződés kizárólag írásban érvényes, mert a szóban kötött megállapodás nem alkalmas arra, hogy vitás esetben bármelyik fél érdekeit megvédje. Egy pontos, jól strukturált írásbeli szerződés viszont világosan rögzíti a jogokat és kötelezettségeket.
Lényeges rögzíteni, hogy kik kötik a szerződést, pontosan melyik ingatlanra, és mennyi időre, hiszen nem mindegy, hogy a szerződés határozott vagy határozatlan időre szól. Emellett szerepelnie kell benne a lakáshasználat szabályainak, például a háziállattartásra, dohányzásra vagy albérlők fogadására vonatkozó feltételeknek. Érdemes minden fontos részletre kitérni, ilyen például a bérleti díj pontos összege, azt milyen módon (átutalással vagy készpénzben) és meddig kell megfizetnie a bérlőnek. A kaució összegét és felhasználásának módját szintén világosan meg kell határozni a bérleti szerződésben.
A jogellenes kikötések többet ártanak, mint használnak
Sok bérbeadó próbálja extra biztosítékokkal védeni magát, azonban a jogellenes kikötések – például zárak lecserélése nemfizetés esetén – érvénytelenek. A szerződés csak akkor érvényes és végrehajtható, ha megfelel a jogszabályoknak. Éppen ezért különösen fontos pontosan ismerni a felmondás szabályait is. A határozatlan idejű bérleti szerződést könnyebb megszüntetnie bármelyik félnek, de ebben az esetben is vannak törvényi határidők (a hónap 15. napjáig közölt felmondás esetén a szerződés a következő hónap végén szűnik meg).
Határozott idejű szerződés esetén a rendes felmondás csak akkor lehetséges, ha ez kifejezetten szerepel a szerződésben. Ennek hiányában csak rendkívüli – például szerződésszegés miatti – felmondás jöhet szóba.
Gyakran a bérbeadók egyik legnagyobb félelme, hogy a bérlő nem költözik ki a bérleményből a bérleti jogviszony megszűnésekor, ezt előzheti meg a közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat, amit sokan kiköltözési nyilatkozatként ismernek. Ez a közokirat lehetővé teszi, hogy a bérlő – amennyiben nem teljesíti kötelezettségeit – évekig tartó pereskedés nélkül, néhány hét alatt kiköltöztethető legyen. Fontos tudni azt is, hogy a kötelezettségvállaló nyilatkozat nem csak a lakás kiürítésére vonatkozhat. Bele lehet foglalni a bérleti díjra és a közüzemi költségekre vonatkozó fizetési kötelezettséget is, így nemfizetés esetén a bérleti díj vagy rezsitartozást is közvetlenül be lehet hajtani. A nyilatkozattételhez feltétlenül szükség van arra a szerződésre, amely alapján a bérlő nyilatkozatot tesz.
A teljes szerződést is készítheti közjegyző
A felek dönthetnek úgy is, hogy a lakásbérleti szerződés elkészítését közjegyzőre bízzák. Ebben az esetben a közjegyző a bérbeadó és a bérlő bevonásával szerkeszti meg a minden fontos részletre kiterjedő bérleti szerződést. Ez garancia arra, hogy a felek az összes olyan kérdést előre letisztázzák, amely később konfliktushoz vezethet. A közokiratba foglalt szerződés mindkét fél érdekeit védi, ettől később eltérni csak közös megegyezéssel lehet.