A lakáskiadás sokak számára vonzó lehetőség, hiszen hosszú távon biztos bevételi forrást jelenthet. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni azokról a kockázatokról, amelyekkel a bérbeadók gyakran szembesülnek. Előfordulhat, hogy a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, nem rendezi a rezsiköltségeket, kárt okoz az ingatlanban, vagy a szerződés lejárta után sem hajlandó kiköltözni. Ilyen esetekben a bérbeadóknak nem ritkán hosszadalmas és költséges peres eljárásra kell számítaniuk, amely nemcsak időigényes, de lelkileg is megterhelő lehet.

A jó hír azonban az, hogy létezik egy egyszerű és hatékony jogi eszköz, amellyel ezek a helyzetek megelőzhetők: ez az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat. 

Ez a nyilatkozat egy közjegyző előtt tett jognyilatkozat, amelyben a bérlő egyoldalúan vállalja, hogy a bérleti jogviszony megszűnésekor kiköltözik az ingatlanból („kiköltözési nyilatkozat”), valamint rendez minden fennálló tartozását – legyen szó bérleti díjról, közüzemi számlákról vagy az ingatlanban okozott károk megtérítéséről. A nyilatkozat különlegessége, hogy közjegyzői okiratként közvetlenül végrehajtható, így a bérbeadó pereskedés nélkül érvényesítheti az abban foglalt követeléseket. Amennyiben a bérlemény birtokbaadási kötelezettségének vagy a bérleti díj és egyéb költség megfizetésére irányuló kötelezettségének határidőben nem tesz eleget a bérlő, úgy a bérbeadó jogosult ezek végrehajtására azonnali bírósági végrehajtást kezdeményezni.

Kiköltözés: hogyan kerülhető el a pereskedés?

A lakásbérleti jogviszony során gyakran előforduló problémák közül az egyik leggyakoribb, hogy a bérlő nem hajlandó kiköltözni a bérleti jogviszony megszűnését követően a bérleményből. Ez különösen kellemetlen lehet, ha a bérbeadó új bérlőt várna az ingatlanba, vagy esetleg maga szeretne beköltözni. A kiköltözési nyilatkozat ilyen helyzetben rendkívül hatékony segítséget nyújthat: ha a bérlő a nyilatkozatban vállalta az ingatlan kiürítését, akkor a közjegyzőnél indított végrehajtással akár néhány héten belül visszakerülhet az ingatlan a bérbeadó birtokába.

A nyilatkozat ugyanakkor nemcsak a kiköltözésre, hanem a pénzbeli kötelezettségek teljesítésére is kiterjedhet. A bérbeadás során szintén gyakori probléma, hogy a bérlő elmarad a bérleti díjjal vagy nem fizeti be a közüzemi számlákat. Ezek a tartozások (amennyiben összegszerűen meghatározott) az okiratban vállalt kötelezettségek alapján bírósági peres eljárás nélkül, közvetlenül végrehajthatók, akár a bérlő jövedelméből vagy egyéb vagyonából. 

Mi történik télen, ha nem lehet kiköltöztetni?

Érdemes tudni, hogy a téli hónapokban, azaz november 15. és április 30. között a hatályos jogszabályok értelmében tilos a lakóingatlanokból történő kilakoltatás. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a bérbeadó teljesen tehetetlen lenne: a kiköltözési nyilatkozat ilyenkor is biztosítja a lehetőséget a pénzbeli követelések végrehajtására, így a bérlő tartozása például a fizetéséből levonható, még akkor is, ha fizikailag nem költöztethető ki az adott időszakban.

A nyilatkozat elkészítéséhez a bérlőnek személyesen kell megjelennie egy közjegyzőnél. Szüksége lesz a személyazonosító okmányaira (személyi igazolvány, lakcímkártya), valamint az eredeti bérleti szerződésre, amelyre a nyilatkozat hivatkozik. A közjegyzői okiratszerkesztési eljárás során csak a bérlő jelenléte szükséges, a bérbeadónak nem kell megjelennie.

Teljes bérleti szerződés közjegyző előtt: mikor érdemes?

Alternatív megoldásként a bérbeadó dönthet úgy is, hogy a teljes bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaltatja. Ez ugyan magasabb költséggel jár, de teljes körű védelmet biztosít. A közjegyző ebben az esetben figyelembe veszi a felek megállapodását, és úgy szerkeszti meg az okiratot, hogy az a lehető legnagyobb biztonságot nyújtsa mindkét fél számára, csökkentve a jövőbeli jogviták felmerülését.