Édesapánk hagyatékában szerepel egy osztrák társasházi lakás is, amiről azt mondta, szeretné, ha mindhárom gyermeke egyenlő arányban örökölné. Igaz az, hogy ezekre az ingatlanokra különleges öröklési szabályok vonatkoznak, ezért nem lehetünk mindannyian a tulajdonosai?

Az elmúlt években egyre többen vesznek külföldön is ingatlant befektetési vagy lakhatási céllal, a magyarok körében Ausztria az egyik legnépszerűbb országnak számít. Ezért érdemes tudni, hogy van egy fontos szabály az osztrák társasházi lakásoknál, ami különleges helyzeteket teremthet az öröklésnél.

A külföldi vagyonok örökléséről mindenekelőtt fontos tudni, hogy ezt 2015 óta egy uniós rendelet, az Európai Öröklési Rendelet szabályozza. Ennek értelmében a hagyatéki eljárást abban az országban kellene folytatni, ahol az elhunytnak a szokásos tartózkodási helye volt. Ha például az örökhagyónak volt egy ausztriai ingatlana, de ő maga halálakor életvitelszerűen Magyarországon élt, akkor magyar közjegyző fog eljárni a hagyatéki ügyében, és a magyar öröklési jog határozza meg, kik lesznek az örökösei a külföldi vagyonelemeknek is.

Az olyan esetekben azonban, amikor egy osztrák társasházi lakás is szerepel a hagyatékban, nagyon körültekintően kell eljárnia az érintetteknek, az osztrák jogban ugyanis különleges szabályok vonatkoznak a társasházi lakások tulajdonlására és öröklésére, amelyeket akkor is figyelembe kell venni, ha az öröklés a magyar jog szerint történik.

Ausztriában egy társasházi lakásnak legfeljebb két tulajdonosa lehet

Lényeges különbség például, hogy míg egy magyar társasházi lakásnak akár egy öttagú testvérpár is közös tulajdonosai lehetnek eltérő tulajdoni hányaddal, addig Ausztriában egy ilyen ingatlannak maximum kettő magánszemély tulajdonosi partnere lehet, akik kizárólag egyenlő arányban lehetnek tulajdonosok. 

Ez azt jelenti, hogy az osztrák jog korlátozásai felülírják a magyar öröklési rendet abban az esetben, ha az örökhagyónak három vagy több örököse is van, akik a magyar jog szerint együtt örökölnék a tulajdonjogot. Ilyenkor az örökösöknek osztályos egyezséget kell kötniük, és meg kell egyezniük, ki vagy kik (maximum ketten, mint tulajdonosi partnerek) fogják örökölni a társasházi lakást.

Nem lesz a hagyaték része a lakás, ha két tulajdonosa van

Még bonyolultabb a jogi helyzet akkor, ha a lakásnak eleve két tulajdonosa van, és az egyikük meghal. Ebben az esetben az elhunyt tulajdonrésze nem fog bekerülni a hagyatékába, vagyis nem örökölheti meg egyik gyermeke sem, hanem az osztrák jog szerint a tulajdoni hányada automatikusan átszáll a másik tulajdonosra, aki így már egyedüli tulajdonosa lesz a lakásnak.

Ezt a jogi szabályozást az osztrák jog szerinti különleges tulajdonszerzési jogcímnek, az úgynevezett növedékjognak hívjuk. Ez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy az elhunyt örököse semmit sem kap a lakás után, a tulajdonosi partnernek ugyanis ki kell fizetnie az örökösnek a tulajdonrész értékét. Az osztrák szabályok arra is lehetőséget adnak, hogy ilyen esetben a túlélő tulajdonostárs lemondjon a növedékjog alapján neki járó tulajdonrészről, de ennek annyira szigorú a szabályozása, hogy ehhez feltétlen érdemes osztrák jogász segítségét kérni.

A későbbi, esetleges kellemetlen helyzetek, öröklési viták elkerülése érdekében a legjobb megoldás az, ha mielőtt magyar állampolgárként Ausztriában társasházi lakást vásárolnánk, osztrák jogász szakértő bevonásával tájékozódunk az osztrák öröklési jogról és az osztrák törvény nyújtotta lehetőségekről.