Egy ingatlan megvásárlása sokszor idegőrlő folyamat: hónapokig tartó keresgélés, tucatnál is több megtekintett lakás, amelyek legfeljebb csak nyomokban hasonlítanak a hirdetésben látott ingatlanra. Ha a fárasztó tortúra után végre rátalálunk álmaink otthonára, akkor sem szabad, hogy elragadjanak az érzelmek: mielőtt foglalót, előleget vagy bármilyen más összeget fizetnénk, mindenképpen friss, aznapi e-hiteles tulajdonilap-másolatot kell lekérni. Mutatjuk, mit és miért vizsgáljon meg alaposan a tulajdoni lapon, nehogy rémálom legyen az álomlakásból. 

A tulajdoni lap lekérése valójában az ingatlanvásárlás origója. Ha tetszik a kiszemelt ingatlan, érdemes már a bejárás során elkérni az eladótól a dokumentumot, és elkezdeni az előszűrést. 

Mi az a széljegy? 

A tulajdoni lapon a széljegy azt jelzi, hogy az adott ingatlannal kapcsolatban valamilyen ingatlan-nyilvántartási eljárás indult, de azt még nem bírálták el véglegesen. A széljegy az első, amit meg kell nézni a tulajdoni lapon, mert sokszor fontosabb, mint a dokumentum további részei. Ez lehet például egy másik vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelme, jelzálogjog vagy végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem, hatósági felhívás vagy bírósági elrendelés is. 

Mivel akár több széljegy is lehet egy tulajdoni lapon, azok sorrendje is lényeges, mert általában az a jog élvez elsőbbséget a földhivatalnál, amelyiket hamarabb iktatták. Ha előbb érkezik be egy végrehajtási jog bejegyzése iránti felhívás, és csak azt követően a vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelme, a vevő kellemetlen helyzetben kerülhet, hiszen egy végrehajtással terhelt ingatlant vásárolhat. 

Még a „művelési ág” is rejtett kockázat lehet

A tulajdoni lap három részből áll, amit a dokumentumon római számokkal jelölnek. Az I. részében az alapterületen túl fontos megnézni az ingatlan azonosító adatait is, és ellenőrizni, hogy azok egyeznek-e a valósággal: tényleg a szóban forgó, általunk megtekintett ingatlanról van-e szó. Egy lakás esetében az emeletre és az ajtószámra, illetve akár a hozzá tartozó tároló vagy garázs jogi helyzetére is figyelni kell. Nem mindegy például, hogy a garázs külön helyrajzi számon szereplő önálló ingatlan, osztatlan közös tulajdonban álló rész, kizárólagos használatú terület, vagy csak megállapodás alapján használt beálló. Családi háznál, ikerháznál, nyaralónál vagy telkes ingatlannál érdemes térképmásolatot is nézni.

Nem mindegy, hogy az ingatlan például „kivett lakóház”, „kivett beépítetlen terület”, „szántó”, „gyümölcsös”, „kert” vagy zártkerti fekvésű ingatlan. Mező- és erdőgazdasági hasznosítású földeknél, illetve külterületi/zártkerti ingatlanoknál speciális szabályok érvényesülhetnek, például elővásárlási jogok, hatósági jóváhagyás, kifüggesztés vagy használati korlátozások. A földforgalmi szabályok például termőföld eladása esetén külön elővásárlási jogosulti sorrendet írnak elő. 

Biztosan minden tulajdonos el szeretné adni a részét? 

A tulajdoni lap II. részében találjuk a jelenlegi és a korábbi tulajdonosokat (utóbbiaknál törlő határozat szerepel). Itt a tulajdonosok nevei mellett azt is ellenőrizni kell, hogy az eladó tényleg azonos-e a bejegyzett tulajdonossal, illetve, hogy minden tulajdonos részt vesz-e az adásvételben. Előfordulhat ugyanis, hogy nem minden tulajdonostárs szeretné értékesíteni a tulajdonrészét. 

Szintén érdemes megnézni a tulajdoni hányadokat és azt is, hogy van-e a tulajdonosok között kiskorú vagy gondnokság alatt álló, illetve, hogy milyen jogcímen szerezte meg az eladó az ingatlant. 

A gyanúra okot adó terhek és jogok

A dokumentum III. részében találjuk a különböző, fent már említett jogokat és terheket, amelyek sokfélék lehetnek. Nemcsak a jelzálogjog és végrehajtási jog jelenthet kockázatot, hanem például a haszonélvezeti jog, használati jog, szolgalom, elővásárlási jog, elidegenítési és terhelési tilalom, és sok egyéb más jogosultság is. 

Ha ilyen bejegyzéseket találunk, már ezen a ponton mindenképpen érdemes az ingatlanjogban járatos jogász, ügyvéd vagy közjegyző segítségét kérni, hogy tájékoztatást kérjünk, mit jelentene számunkra az ingatlan megvásárlása. Sok vevő már csak akkor teszi ezt meg, miután kifizette a foglalót vagy aláírt egy szándéknyilatkozatot, amiből már nehéz anyagi veszteség nélkül kijönni. 

Miért kell a friss tulajdoni lap? 

Ha az eladótól egy néhány héttel korábban lekért tulajdoni lapot kapunk, az alkalmas lehet arra, hogy eldöntsük, érdemes-e egyáltalán tovább foglalkozni az ingatlannal. Fontos azonban, hogy mielőtt ajánlatot teszünk, foglalót fizetünk vagy bármilyen kötelezettséget vállalunk, mindenképpen kérjünk le friss tulajdoni lapot, mert akár pár nap alatt is kerülhet az ingatlanra széljegy, végrehajtási jog bejegyzése iránti felhívás, jelzálogjog-bejegyzési kérelem vagy akár egy másik vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelme.  

És ne felejtsük, a friss tulajdoni lap a jogi átvilágítás kiindulópontja, nem a vége.