Sokan nem tudják, hogy lakás eladása vagy bérbeadása esetén kötelező lehet a villamosbiztonsági felülvizsgálat, ha az ingatlanról nincs hat évnél frissebb minősítő dokumentum.  Ez sokkal több egy kipipálandó jegyzőkönyvnél: komoly anyagi és jogi kockázatoktól is megóvhatja az eladót és a vevőt egyaránt. Ha ugyanis az ingatlan elöregedett vagy veszélyes elektromos hálózatának hibáira nem hívják fel a figyelmet, később könnyen szavatossági vita alakulhat ki, amely akár milliós követelésekhez vezethet. 

Magyarországon rengeteg olyan lakás és családi ház található, amelynek elektromos hálózata 30-40 vagy akár 60-70 éves. A nyolcvanas évekig még gyakori volt az alumíniumvezetékek használata, a földelés nélküli konnektorok kialakítása vagy olyan műszaki megoldások alkalmazása, amelyek ma már nem felelnek meg a biztonsági követelményeknek. A problémák ráadásul sokszor nem láthatók szabad szemmel: a vezetékek állapotát, a kötési hibákat vagy az elöregedett szerelvényeket csak szakember tudja megállapítani. 

A hibás elektromos hálózat akár tűzveszélyes is lehet. 2025 első hat hónapjában több mint 3500 lakóépület gyulladt ki hazánkban, a tűzesetek egyik leggyakoribb oka valamilyen elektromos hiba volt. 

Nem „biztonsági bizonyítvány”, hanem állapotfelmérés

A lakóépületek villamos berendezését főszabály szerint legalább hatévente kell felülvizsgálni. Ettől különálló szabály, hogy a lakóépületben lévő lakás bérbeadásakor vagy tulajdonosváltásakor akkor kell felülvizsgálatot végezni, ha nem áll rendelkezésre hat évnél nem régebbi minősítő irat. Ez azért is fontos, mert lehet, hogy az ingatlan aktuális tulajdonosa a hibákat nem is ismeri. 

Gyakori tévhit, hogy a villamosbiztonsági felülvizsgálat egyfajta igazolás arról, hogy az ingatlannal minden rendben van. Valójában ennek éppen az ellenkezője a lényeg. A felülvizsgálat során a szakember tényszerűen rögzíti az elektromos rendszer állapotát. Leírja, hogy mely berendezések működnek megfelelően, hol találhatók hiányosságok, mely részek balesetveszélyesek, és milyen javítások szükségesek – hangsúlyozza  Szécsényi-Nagy Kristóf közjegyző. A felülvizsgálatról készült minősítő irat tehát nem az ingatlan hibamentességét tanúsítja, hanem a vizsgálat időpontjában fennálló állapotot és a feltárt hiányosságokat rögzíti. 

Fontos bizonyíték lehet egy szavatossági vitánál

Az ingatlan-adásvételek egyik leggyakoribb konfliktusforrása a rejtett hibák kérdése. Képzeljünk el egy olyan esetet, amikor a vevő néhány hónappal a beköltözés után azt tapasztalja, hogy a hálózat túlterhelődik, rendszeresen leold a biztosíték, majd a villanyszerelő megállapítja, hogy a teljes vezetékezést cserélni kell. Egy ilyen munka akár több millió forintba is kerülhet. Ha erről korábban nem volt dokumentáció, könnyen vita alakulhat ki arról, hogy ki viselje a költségeket.

 A villamosbiztonsági minősítő irat fontos bizonyíték lehet egy későbbi szavatossági jogvitában, de önmagában nem mentesíti automatikusan az eladót minden felelősség alól. Különösen akkor lehet jelentősége, ha azt a vevő még a szerződés megkötése előtt megkapta, és az adásvételi szerződésben azt is rögzítették, hogy a vevő a dokumentumban feltüntetett konkrét hibákat megismerte.

A feltárt hiányosságok alapján a felek megállapodhatnak abban, hogy a javításokat még az eladó végezteti el, vagy azok várható költségét a vételár meghatározásakor veszik figyelembe.

„Előfordulhat, hogy a feltárt hibák miatt az eladónak engednie kell valamennyit az árból. Egy 75 millió forintos ingatlannál azonban általában kisebb veszteséget jelent néhány százezer forintos árkorrekció, mint egy éveken át húzódó jogvita” – emeli ki a közjegyző.

A villamosbiztonsági felülvizsgálat nemcsak az eladó vagy a bérbeadó érdeke. A vevő is előre láthatja, milyen felújításokra kell készülnie, mennyi költséget jelenthet az elektromos hálózat korszerűsítése, és vannak-e olyan hibák, amelyek azonnali beavatkozást igényelnek.

Nem ezen érdemes spórolni

A villamosbiztonsági felülvizsgálat ára jellemzően néhány tízezer forinttól indul, és az ingatlan méretétől, illetve az ellenőrizendő villamos berendezések számától függ.

Ez egy ingatlan adásvételének teljes költségéhez képest általában elenyésző összeg. Különösen akkor, ha figyelembe vesszük, hogy egy hibás elektromos hálózat nemcsak anyagi károkat, hanem súlyos személyi sérüléseket is okozhat.