Szeretném kiadni a lakásom, de nagyon rossz tapasztalataim voltak az előző bérlővel. Egy idő után nem fizetett sem bérleti díjat, sem rezsit, több bútort is tönkretett, amit nem akart megtéríteni. Hogyan tudnám az ilyen esetekkel szemben előre bebiztosítani magam a mostani albérlőnél?
Az elmúlt években általánossá vált a lakásbérleti piacon, hogy a bérbeadók egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot, vagy ahogy sokan ismerik, „kiköltözési nyilatkozatot” kérnek a bérlőtől a beköltözés feltételeként. Ezzel ugyanis hosszadalmas és költséges pereskedés nélkül is kiköltöztethető a bérlő a bérleti jogviszony megszűnése után. Hiszen számtalan történetet lehet arról hallani, hogy tehetetlen a bérbeadó, ilyen egyoldalú kötelezettségvállalás nélkül addig nem költöztetheti ki a bérlőjét, amíg hosszas pereskedés után nem jut egy bírósági végzéshez, akkor sem, ha már megszűnt a szerződés és a bérlő nem fizeti a díjakat vagy kárt tett az ingatlanban.
Nem csoda, hogy a bérbeadók egyik legnagyobb rémálma, ha a bérlő jogtalanul, jogcím nélkül az ingatlanban marad. A közelmúltban például számos hírportál beszámolt egy érdi férfi esetéről, aki hiába vásárolt meg egy házat 180 millió forintért, hónapokig nem tudott beköltözni, mert az előző lakók nem akarták elhagyni az ingatlant.
Ugyanakkor a közjegyzők tapasztalatai szerint gyakrabban okoz problémát az, hogy a bérlő lelakja az ingatlant, kárt okoz a berendezésben, de nem hajlandó megtéríteni, vagy nem fizeti a közüzemi számlákat, amelyeket aztán a tulajdonoson hajtanak be. Kevesen tudják azonban, hogy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozattal nem csak a kiköltözést lehet biztosítani.
Kötelezettségvállalás, nem csak kiköltözésre
Néhány év alatt elterjedt megoldássá vált, hogy a bérbeadók a birtokbaadás feltételéül szabják, a bérlő tegyen közjegyző előtt egyoldalú nyilatkozatot, amelyben végrehajtható módon kötelezettséget vállal arra, hogy a bérleti szerződés megszűnése után a bérleményt a saját tulajdonát képező ingóságoktól kiürítve, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban és felszereltséggel visszaadja a bérbeadó birtokába, abból kiköltözik.
Ugyanakkor az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatban nemcsak a kiköltözésről lehet nyilatkozatot kérni a bérlőtől, hanem bele lehet foglalni a bérleti díj, a közüzemi költségek és a lakáshasználati díj megfizetését is, amelyek így pereskedés nélkül, közvetlenül végrehajthatók, amennyiben a bérlő nem teljesíti a fizetési kötelezettségeit.
Nem árt tudni, hogy a kilakoltatási moratórium alatt (november 15. és április 30. között) a végrehajtó magánszemély esetében nem intézkedhet a lakóingatlanból történő kilakoltatás iránt. Az adósság behajtására ugyanakkor ebben az esetben is megoldás az egyoldalú kötelezettségvállalás. Az elmaradt bérleti díjra, rezsire és lakáshasználati díjra bírósági végrehajtást lehet kezdeményezni, ha a bérlő közjegyzői okiratban vállalta ezek megfizetését. Vagyis, ha a bérlőnek van jövedelme vagy egyéb vagyona, abból érvényesíteni lehet a tartozást, függetlenül attól, hogy nem lehet kiköltöztetni az ingatlanból.
Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozathoz csak a nyilatkozó személyazonosságát igazoló dokumentumra (személyi igazolvány, vezetői engedély, útlevél), lakcímkártyájára, valamint arra az aláírt bérleti szerződésre van szükség, amely alapján a bérlő egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz. A nyilatkozatot kizárólag személyesen lehet megtenni bármelyik közjegyzőnél, és elég, ha csak a nyilatkozatot tevő fél, vagyis a bérlő megy el a közjegyzőhöz.
A teljes bérleti szerződést is készítheti közjegyző
Egy másik megoldás a lakásbérleti problémák elkerülésére az, ha a felek egy közjegyzőt kérnek meg a teljes bérleti szerződés elkészítésére. Ez ugyan drágább, mint egy egyoldalú kötelezettségvállalás, és mindkét félnek el kell mennie a közjegyzőhöz, de ebben az esetben a bérbeadó és a bérlő is biztos lehet benne, hogy a dokumentumból semmilyen fontos részlet nem marad ki. Ilyen például a kaució visszafizetésének feltétele, de akár az is, hogy tartható-e kisállat a bérleményben, vagy felszerelhető-e a falra egy új polc. A közjegyzők ugyanis az internetről letöltött szerződésmintákkal ellentétben konkrét, egyedi, illetve részletesen átbeszélt feltételeket is figyelembe vesznek, és ügyelnek rá, hogy minden lényeges szempontra kitérjen a szerződés, ezzel megelőzve az esetleges későbbi jogvitákat.