Egy haláleset pillanatok alatt bizonytalanná teheti a lakásbérletet: az örökösök elküldhetik-e a bérlőt? Kinek kell utalni a bérleti díjat, amíg tart a hagyatéki eljárás? A bérbeadó halála nem bontja fel a szerződést, viszont a bérlő halálakor a jogviszony rendszerint megszűnik – kivéve, ha valaki törvény alapján folytathatja a bérletet.

A bérbeadó halála önmagában nem szünteti meg a lakásbérleti szerződést. A bérlőnek ezért nem kell kiköltöznie, és a szerződés feltételei sem változnak meg pusztán a tulajdonos halála miatt. Amikor az ingatlan az öröklés rendje szerint egy vagy több örökösre száll, az örökösök a bérbeadó helyébe lépnek: őket illetik meg a szerződésből eredő jogok, és őket terhelik a bérbeadói kötelezettségek is. 

Ha határozott időre kötöttük a bérleti szerződést, azt az örökösöknek is tiszteletben kell tartaniuk. A bérbeadó halála, illetve az, hogy az örökös maga szeretné használni a lakást, önmagában nem szünteti meg a bérleti jogviszonyt; az örökös azonban a szerződésben vagy jogszabályban biztosított felmondási jogával élhet, például, ha a bérlő nem fizeti meg a bérleti díjat, nem rendezi a közüzemi költségeket. 

 

Letétbe is lehet fizetni

A bérbeadó halálát követően szintén kényes kérdés lehet, kinek fizessük a bérleti díjat a hagyatéki eljárás lezárásáig. Bár az örökös az örökhagyó halálával megszerzi a hagyatékot, azt, hogy ki vagy kik az örökösök, csak a hagyatékátadó végzés igazolja. Addig nem tudhatjuk biztosan, kinek kell fizetni. 

Ha több örökös van, a hagyaték felosztásáig a hagyatéki követelés az örököstársakat közösen illeti meg. Ilyenkor a legbiztonságosabb, ha valamennyi örökös részére, vagy az általuk közösen meghatalmazott embernek fizetünk. Kérjünk írásos tájékoztatást a fizetés módjáról és a szükséges bankszámlaadatokról, és minden esetben őrizzük meg az utalásról vagy az átvételről szóló igazolást.

Ha nem egyértelmű, kinek kell fizetnünk, akkor se maradjunk el a bérleti díj fizetésével. Ilyenkor a bérleti díjat bírósági vagy közjegyzői letétbe helyezhetjük, ezzel teljesítjük fizetési kötelezettségünket. És amikor kiderül, ki az örökös, az megkapja a letétbe tett pénzt.

 

Ellentétes a szabály a bérlő halálánál 

Más a helyzet, ha a bérlő hal meg. A lakásbérleti szerződés ebben az esetben fő szabály szerint megszűnik, kivéve, ha van olyan ember, aki a lakástörvény alapján jogosult a bérleti jog folytatására.  Például tartási szerződés esetén – a törvényben meghatározott feltételek fennállásakor – az eltartó jogosult lehet a lakásbérleti jog folytatására. Önkormányzati lakás esetén pedig meghatározott feltételekkel folytathatja a bérletet például a bérlő által befogadott és a bérlő halálakor a lakásban életvitelszerűen lakó házastárs, gyermek, a befogadott gyermek gyermeke vagy szülő.

 

Előzzük meg a vitás helyzeteket

Egy lakásbérlésnél sok későbbi vita megelőzhető már a szerződés megkötésekor. Készítsünk világos, részletes bérleti szerződést, amely rögzíti többek között a fizetés módját, a rezsiköltségek viselését, a felmondás feltételeit és az átadás-átvétel szabályait. Javasolt, hogy közjegyző vagy ingatlanügyekben jártas ügyvéd segítségével szerződjünk. 

A közjegyző által készített szerződéssel, illetve a bérlő közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatával a kiköltözésre, a bérleti díj, valamint – amennyiben a közvetlen végrehajthatóság törvényi feltételei fennállnak – egyéb fizetési kötelezettségek teljesítésére vállalt kötelezettségek közvetlenül végrehajthatók, így ezek érvényesítéséhez nem szükséges előzetesen pert indítani.