Rátaláltam álmaim lakására, amit szeretnék megvásárolni. Azonban hallottam már történeteket elveszett foglalóról, tisztázatlan jogi helyzetekről és problémás kivitelezőkről. Hogyan kerülhetem el, hogy az én lakásvásárlásom is hasonló kockázatot hordozzon?

Egy új lakás vagy ház megvásárlása sokak életében egyszeri, komoly döntés, ahol az öröm és a tennivalók könnyen háttérbe szoríthatják a körültekintést. Ha nem figyelünk oda az apró részletekre, előfordulhat, hogy az álomotthon helyett évekig tartó bosszúság lesz a beruházásból. Érdemes már a kezdetektől tisztában lenni azzal, milyen buktatókra kell figyelni, és hogyan előzhetjük meg a későbbi jogvitákat.

Az első és legfontosabb lépés egy ingatlan vásárlása előtt a tulajdoni lap lekérése. Ez mutatja meg, hogy valóban az eladó a tulajdonos, és hogy az ingatlant nem terheli-e valamilyen jog vagy kötelezettség. Gyakran akkor derül csak ki például, hogy a lakást haszonélvezeti jog terheli vagy jelzáloghitel van rajta. Előfordulhat végrehajtási jog is, ami szinte lehetetlenné teszi a tiszta tulajdonszerzést. Ezek olyan tényezők, amelyekkel jobb még a szerződéskötés előtt szembesülni, mint utólag, amikor már késő visszakozni.

Előleg és/vagy foglaló? Nem mindegy!

Az eladók szinte mindig kérnek a vevőtől valamilyen biztosítékot a szerződés megerősítéseként, előleget vagy foglalót, de nem mindegy, melyik mellett döntenek a felek. Az előleg minden esetben visszajár a vevőnek, ha a szerződés meghiúsul, a foglalóval azonban – szankciós jellege miatt – más a helyzet. Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. Ha az adásvétel a vevő hibájából hiúsul meg, elveszíti a foglalót, míg, ha az eladó másnak adja el az ingatlant, a kapott foglaló kétszeresét kell visszatérítenie. Az előleg a vételár részlete, mely a szerződés teljesülésekor beszámít a vételárba, a foglaló pedig a szerződési szándék megerősítése és a meghiúsulás szankcionálása. 

Idősebb, használt ingatlanoknál gyakori, hogy a vásárlást rögtön a felújítás követi. Itt a legnagyobb veszélyt a kivitelezővel kötött szerződés hiányosságai jelenthetik. Ha nincsenek benne határidők, kötbér vagy pontos műszaki leírás, könnyen vita támadhat arról, mikor és mit kellett volna teljesíteni. Egy rossz minőségű munka kijavíttatása sokszor többe kerül, mint maga az eredeti vállalás. Nem véletlen, hogy rengeteg történetet hallani félbemaradt felújításokról, el nem készült munkákról vagy a vállalkozó eltűnéséről.

Miben segíthet a közjegyző?

A lakásvásárlás és a felújítás esetén jelentkezhetnek kockázatok, és ezek megelőzésében a közjegyző kulcsszerepet játszhat. A közjegyző az adásvételi szerződés megkötését megelőzően nemcsak lekéri, hanem értelmezi is a tulajdoni lapot, és érthetően elmagyarázza, mit jelent például az ingatlanra bejegyezett haszonélvezeti jog vagy végrehajtási jog. Világossá teszi a foglaló és az előleg közötti különbséget, és a szerződést közokiratba foglalva egyértelművé teszi a felek szándékait, így később nem lehet vita arról, hogy milyen jogcímen történt a pénz átadása. Az általa készített előszerződés vagy adásvételi szerződés közvetlenül, bírósági úton végrehajtható, ami azt jelenti, hogy ha a másik fél nem teljesíti a kötelezettségvállalását, a jogosult pereskedés nélkül kérhet jogérvényesítést. 

Felújításnál is fontos lehet a közjegyző közreműködése: egy közjegyzői okiratba foglalt kivitelezési szerződés biztosítékot nyújthat arra, hogy a vállalkozó tartsa a határidőt és a minőségi követelményeket, és probléma esetén azonnal végrehajtható a kötbér vagy kártérítés. A közjegyző szerepe tehát nemcsak az adásvételi szerződés megkötésénél kezdődik, hanem már az előkészítő szakaszban is biztonságot nyújthat. Segítségével a vevők és az eladók elkerülhetik a leggyakoribb hibákat, az adásvétel a felek számára átlátható, jogszerű és végrehajtható keretek között valósulhat meg, kizárva az ebből eredő későbbi jogvitákat.