Gábor megörökölte a szülei lakását és szeretné kiadni, hogy egy kis pénzhez jusson. Tart azonban attól, hogy akár rosszul is elsülhet a dolog. Mit tehet majd, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat vagy a közüzemi számlákat, lelakja a lakást, netán zavarja a társasház lakóit? Mi lesz, ha a bérlő nem költözik ki a lakásból? Mi a megoldás? Milyen szerződéssel érezhetjük magunkat a legnagyobb biztonságban?

Gábor aggodalmai nem alaptalanok. Hazai tapasztalatok szerint a problémás lakásbérleti viszonyoknál 10 esetből 7 alkalommal azért kerül sor a szerződés felmondására, mert a bérlő nem fizeti a bérleti vagy közüzemi díjakat, ritkább esetben pedig azért, mert nem tartja be a lakáshasználat feltételeit, azaz nem a szerződésben foglaltak szerint használja az ingatlant.

Egy ingatlan kiadásakor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérlemény a bérleti szerződés megkötésétől kezdve a bérlő "birtokába van bocsátva", és így a bérlő van „birtokon belül”. A bérlőt a szerződés ideje alatt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, azaz őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. Gyakran előfordul azonban, hogy a bérlő nem akar kiköltözni a bérleményből, annak ellenére sem, hogy nem teljesíti a fizetési kötelezettségét, és a tulajdonos felmondta a vele kötött bérleti szerződést.

Nagyon nem mindegy tehát, hogy milyen szerződést kötünk leendő bérlőnkkel. Ha el akarjuk kerülni az idegőrlő konfliktusokat vagy a hosszas pereskedést, célszerű közjegyzőhöz fordulni. A közjegyző által készített bérleti szerződésnek ugyanis számos előnye van.

Közvetlenül végrehajtható

A közjegyző által készített bérleti szerződés közokirat, különleges bizonyító erővel bír, és közvetlenül végrehajtható. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a bérlőnk nem fizeti a bérleti díjat, elmarad a rezsi- és közüzemi költségekkel, vagy a szerződés megszűnését követően nem hajlandó kiköltözni a bérleményből, nem kell bírósághoz fordulnunk és hosszan pereskednünk. Ahhoz, hogy gyorsan és hatékonyan érvényesítsük a követeléseinket, elegendő, ha a közjegyző a bérleti szerződésünket végrehajtási záradékkal látja el, ennek alapján a végrehajtó behajthatja a tartozást, vagy – végső esetben akár rendőri közreműködéssel - ki is teheti a bérlőt az ingatlanból.

Nincs félreértés

A szerződés aláírásakor a bérbeadónak és a bérlőnek is jelen kell lennie és alá kell írnia a közokiratot, tehát később nem mondhatja egyikük sem, hogy nem tudta, hogy mit írt alá. A közjegyző ugyanis minden esetben felolvassa a felek előtt a közjegyzői okiratot, tájékoztatja a szerződő feleket a vonatkozó jogszabályokról, és azt is megvizsgálja, hogy a szerződéskötésnek van-e bármilyen akadálya (pl. szerződéskötési képesség hiánya, megtévesztés, kényszer, fenyegetés stb.), illetve hogy a szerződésnek vannak-e jogellenes rendelkezései. Mindezek mellett a biztonságunk érdekében a közjegyző meggyőződik a hiteles tulajdoni lap lekérdezésével az aktuális tulajdoni viszonyokról és a cégkivonatban ellenőrzi a képviselőként eljáró személy(ek) képviseleti jogosultságát, illetve a felek személyazonosságát is egy központi nyilvántartásban. 

Az sem akadály, ha már aláírt szerződésünk van

Ha nem akarjuk az egész szerződést közokiratba foglaltatni, vagy már van egy aláírt szerződésünk, ám szeretnénk magunkat nagyobb biztonságban tudni, beszéljük meg a bérlőnkkel, hogy menjen el egy közjegyzőhöz, hogy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tegyen. Ebben vállalja, hogy a szerződésben foglalt kötelezettségeit – például a bérleti díj megfizetését vagy az ingatlanból való kiköltözést a kikötött határidőben – maradéktalanul teljesíti. Így tehát, ha letelt a szerződésben foglalt határidő, jogunk van közvetlen végrehajtás útján érvényesíteni a hátralékos tartozást, vagy a szerződés megszűnése esetén végrehajtó által kiköltöztetni a bérlőt.

Mi szerepeljen a szerződésben, és mit nem írhatunk bele?

A házilag gyártott szerződések sok visszaélésre és vitára adhatnak okot, hiszen jellemzően nem ismerjük a lakásbérleti törvényt és a többi vonatkozó jogszabályt. Azért is érdemes szakemberhez fordulni, mert olyan részletekre is felhívhatja a figyelmünket, amelyek eszünkbe sem jutnának. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződésben szabályozhatunk minden szükséges kérdést: például a fizetés és a felmondás módját, a lakáshasználat szabályait, a kaució felhasználásának, visszaadásának a részleteit, tehát bármit, ami nem ütközik jogszabályba.

Fontos tudni azonban, hogy a bérleti szerződésbe sem írható bele bármi, így nem lehetnek benne olyan kikötések, amelyek önkényes megoldásokra adnak lehetőséget. Azt biztosan nem lehet például szerződésbe foglalni, hogy nemfizetés esetén a bérbeadó zárat cseréltet, vagy elzáratja a közüzemi szolgáltatásokat, ezekre más, jogszerű megoldásokat kell keresni.

Megéri szakértőhöz fordulni

Egy alaposan átgondolt és megfogalmazott szerződéssel sok pénzt, energiát és idegeskedést spórolhatunk meg. A közjegyzők a szerződések igazi szakértői, ezért is fordulnak egyre többen közjegyzőhöz bérleti szerződésük megkötésekor, így bebiztosítják magukat a problémás bérlőkkel szemben: az elmúlt három évben 60 százalékkal nőtt a közjegyzők előtt megkötött ingatlanbérleti szerződések száma, az elmúlt egy évben pedig 22 százalékos volt a növekedés. Ráadásul a közjegyzői okirat megléte nemcsak a bérbeadót, hanem a bérlőt is védi, hiszen a közjegyző egyik felet sem képviseli, hanem pártatlanul jár el.