Örököltem egy ingatlant, de benne él az elhunyt özvegye, akinek holtig tartó haszonélvezeti joga van a lakáson. Mit tehetek az ingatlannal, és milyen jogai vannak a haszonélvezőnek?

Gondolhatnánk, hogy egy ingatlan esetében az számít igazán, ki a tulajdonosa. A valóság azonban ennél árnyaltabb: ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, a tulajdonos lehetőségei jelentősen korlátozódhatnak. A haszonélvezeti jog egy különleges jogosultság, amely lehetővé teszi, hogy valaki egy más tulajdonában álló ingatlant használjon, birtokoljon, hasznosítson és az abból származó hasznokat szedje – például bérbe adja azt. A haszonélvezeti jog nem tulajdonjog, mégis olyan erős jogosultságokat ad, amelyek egyes helyzetekben felülírhatják a tulajdonos lehetőségeit.

A haszonélvezőnek jogában áll az adott ingatlant birtokba venni, ott lakni, azt másnak használatra átengedni, sőt akár bérbe is adhatja – mindezt a tulajdonos engedélye nélkül, azzal, hogy a haszonélvezeti jogot másra nem ruházhatja át. A haszonélvezet tehát nem ruházható át, nem is örökölhető, viszont a használat jogát másnak át lehet engedni. A haszonélvező azonban nem adhatja vagy ajándékozhatja el az ingatlant, és nem vehet fel rá hitelt. 

A haszonélvezeti jog létrejöhet szerződéssel, például, amikor idősebb szülők a gyermeküknek ajándékozzák az ingatlant, azzal, hogy saját maguk javára fenntartják a holtig tartó haszonélvezeti jogot. De nemcsak szerződéssel, hanem törvény alapján is létrejöhet haszonélvezet az ingatlanon: a házastárs halálát követően az özvegynek holtig haszonélvezeti joga keletkezik az örökhagyóval közösen lakott lakáson.

Mit tehet meg a tulajdonos?

A tulajdonos jogosult a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni. Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan esetén a tulajdonos rendelkezhet ugyan az ingatlannal – azaz eladhatja, elajándékozhatja, vagy akár hitelt is vehet fel rá –, de mindezt a haszonélvezeti jog figyelembevételével. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. A vevőnek tudomásul kell vennie és el kell fogadnia, hogy a haszonélvezeti jog az adásvételt követően is fennmarad.

Fontos tudni azonban, hogy a haszonélvezőnek nemcsak jogai, hanem kötelezettségei is vannak. Gondoskodnia kell az ingatlan állagának megőrzéséről, és eltérő megállapodás hiányában viseli az ingatlannal kapcsolatos terheket, illetve a szokásos fenntartási költségeket, mint a rezsi, a közös költség, a szemétdíj. Kivételt képeznek ez alól a rendkívüli kiadások, például egy viharkár utáni helyreállítás, amelyek a tulajdonost terhelik.

A haszonélvezeti jog legtöbbször egy életre szól, és csak kivételes esetekben szűnik meg: ha a haszonélvező meghal, ha az ingatlan megsemmisül (például leég), a határozott időtartam lejártával, ha a haszonélvező szerzi meg a dolog tulajdonjogát, vagy ha a haszonélvezeti jogot kifejezetten megszüntetik (megváltják vagy lemondanak róla).