Közeledik az új tanév, hamarosan kiderül, kit hova vettek föl főiskolára, egyetemre. Ilyenkor mindig felbolydul az amúgy sem nyugodt lakásbérleti piac. Mindenki keresi a megfelelőt, kifizethetőt, közel lévőt. Ha megtalálja, akkor már csak meg kell állapodni a bérbeadóval. Érdemes nagy figyelmet fordítani a szerződéskötésre, mert egy jó szerződéssel rengeteg kellemetlenség előzhető meg. Nem egyszerű egy ilyen szerződés elkészítése, hiszen nem csak a főbb pontokat érdemes rögzíteni, számos apró részletről is érdemes megállapodni. A Közjegyzőt Keresek Facebook-oldalára is több kérdés érkezett a lakásbérléssel, a bérleti szerződéssel, kaucióval kapcsolatban, amelyekre dr. Pulinka Mihály, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara jogi irodájának helyettes vezetője válaszol.  

A legtöbb bejegyzés, kérdés a kaucióval kapcsolatban érkezett. Valaki arra kíváncsi, hogy kaució nélkül mi védi meg a „megbízhatatlan bérlőktől”?

Mindenképpen érdemes biztosítékot (kauciót) kérni a bérlőtől, akkor is, ha megbízhatónak tűnik vagy jó ismerős. Ezzel sok későbbi kellemetlenségtől megóvhatja magát a bérbeadó. Ha valaki nem akar kauciót fizetni, érdemes inkább más bérlő után nézni. A bérlőnek egyébként kaució nélkül ugyanúgy be kell tartania a szerződésben foglaltakat. Viszont ha mégsem tesz így, és például nem fizeti a bérleti díjat, akkor kaució nélkül nehezebben jut pénzéhez a bérbeadó, fizetési meghagyásos eljárást, majd végrehajtást kell indítania. A kaució jól bevált megoldás, egy biztosíték a bérlőtől, azonban csak egy a lehetségesek közül. Ha a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalják, vagy a bérlő egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz közjegyző előtt a bérleti díj megfizetésére, illetve a kiköltözésre vonatkozóan, akkor szerződésszegés esetén azonnal végrehajtás indítható ellene. 

Egyik kérdező az ismerősétől vette bérbe a lakást, és csak szóban állapodtak meg. Arra kíváncsi, hogy ilyenkor visszajár-e neki a kaució?

Mindenképpen írásban szerződjünk! Szóban nem köthető érvényesen lakásbérleti szerződés. Bármennyire is jó a kapcsolat a két fél között, elég egy problémás helyzet, például egy eltört tükör vagy egy elromlott hűtőszekrény, és könnyen összeveszhetnek a felek. Akkor pedig már „másképp” fognak emlékezni a szóbeli megállapodásra, a tulajdonos esetleg „elfelejti”, hogy kapott kauciót. Az ilyen helyzeteket csak írásban kötött szerződéssel lehet elkerülni. Ráadásul érdemes szakértő segítségét kérni, mert a házilag készített szerződések sok vitára adhatnak okot, valamint egy szakember olyan részletre is felhívhatja a szerződők figyelmét, amelyek eszükbe sem jutna. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződésben szabályozni lehet minden szükséges kérdést: például a fizetés és a felmondás módját, a lakáshasználat szabályait, a kaució felhasználásának, visszaadásának a részleteit, tehát bármit, ami nem ütközik jogszabályba.

Két éve bérel egy olvasónk egy lakást, a kauciót most meg akarja emelni a bérbeadó. Joga van erre?

A kaució összegét a bérleti szerződés megkötésekor határozzák meg a felek, általában egy-három havi bérlet díj mértékében, ezt egyoldalúan nem lehet módosítani. A szerződésben egyébként nemcsak a kaució összegét érdemes rögzíteni, hanem azt is, hogy mire terjed ki, és mi lesz a sorsa a szerződés lejártakor. Tisztázni kell, hogy a bérbeadó mikor tarthatja meg a kauciót és mikor nem. A kaució tipikusan arra szolgál, hogy fedezze az esetlegesen meg nem fizetett bérleti díjat, elmaradt közüzemi díjakat, illetve a lakásban okozott kárt. Ha ilyen történik, akkor a tulajdonos az elmaradást vagy a költségeket levonhatja a nála lévő összegből.

Általánosabb kérdés is érkezett a bérléssel kapcsolatban: mit tehet egy tulajdonos akkor, ha nem fizet a bérlő?

Sajnos ez viszonylag gyakran előfordul. A tapasztalatok szerint a problémás lakásbérleti viszonyoknál tízből hétszer azért mondják fel a szerződést, mert a bérlő nem fizeti a bérleti vagy közüzemi díjakat. Ha nem fizet a bérlő, akkor a tulajdonos közjegyzőnél kezdeményezhet fizetési meghagyásos eljárást, ami gyors és egyszerű. Ha jogerőre emelkedik a fizetési meghagyás, akkor a követelés végrehajthatóvá válik. Ennél is gyorsabban juthat pénzéhez az, aki a bérleti szerződést közjegyzői okiratban köti. Az ilyen bérleti szerződés ugyanis közokirat, amely alapján bírósági per vagy egyéb eljárás nélkül, közvetlenül indítható végrehajthatás a szerződésszegővel szemben.

Egy bérbeadó kérdezi azt, hogy miért csak a bérlőt védi a közjegyzői okirat?

A közjegyző előtt kötött szerződés mindkét felet védi. Az ugyanakkor igaz, hogy egy ingatlan kiadásakor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérlő van „birtokon belül”. A bérlőt a szerződés ideje alatt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, azaz őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. Amennyiben közjegyző előtt köt valaki bérleti szerződést, akkor, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, elmarad a rezsi- és közüzemi költségekkel, vagy a szerződés megszűnését követően nem hajlandó kiköltözni, nem kell bírósághoz fordulni és hosszan pereskedni. Elegendő, ha a közjegyző a bérleti szerződést végrehajtási záradékkal látja el, ennek alapján a végrehajtó behajthatja a tartozást vagy kiteheti a bérlőt az ingatlanból. A közjegyzői okirat egyben garanciát jelent a bérlőnek is: nem követelhetnek tőle mást vagy többet annál, mint amiben a szerződésben megállapodott a bérbeadóval.