Kibérelni valaki más lakását nemcsak a bérbeadónak, hanem a bérlőnek is ugyanúgy kockázattal jár. A legtöbb bérlőben felmerül a kérdés, hogy mi lesz, ha a bérbeadó jogtalanul visszatartja a kauciót, váratlanul megemeli a bérleti díjat vagy mondvacsinált indokkal felmondja a szerződést. Jó tudni, hogy kis odafigyeléssel és előrelátással könnyen elejét lehet venni számos problémának. Azt is eláruljuk, mihez kezdhet a bérlő akkor, ha sehogyan sem sikerül dűlőre jutnia a bérbeadóval.

Míg a bérbeadók legnagyobb rémálma, ha a bérlő nem fizeti a lakbért, lelakja a lakást vagy nem hajlandó kiköltözni a szerződés megszűnése után, a bérlőket már egészen más kérdések foglalkoztatják. Például, hogy vissza fogják-e kapni a kauciót, és mihez kezdhetnek, ha a tulajdonos jogtalanul megtagadja a visszafizetését. Vagy mi lesz akkor, ha váratlanul megemelik a bérleti díjat?

Szerződni csak írásban szabad

A bérlők és a bérbeadók között leggyakrabban az okoz később konfliktust, ha csak szóban egyeznek meg, és nem kötnek írásban bérleti szerződést, vagy a dokumentum hiányos, és nem tér ki fontos részletekre, mint például a kaució visszafizetésének feltételeire. Persze egy szakszerű szerződés sem garancia arra, hogy később nem lesznek nézeteltérések, de megfelelő szerződés nélkül a bérlőnek az esélye is minimális lesz arra, hogy bizonyítani tudja az igazát.

Ezért fontos, hogy kizárólag írásban szabad szerződést kötni (nemcsak a bizonyíthatóság miatt, hanem ez a szerződés érvényességének egyik feltétele is), és a dokumentumban rögzíteni kell minden lényeges kérdést. Nemcsak az fontos például, hogy mennyi a bérleti díj, hanem az is, hogy azt az adott hónapban meddig kell megfizetnie a bérlőnek, készpénzben vagy átutalással, hozhat-e kisállatot, vagy mikor kell kiköltöznie a szerződés megszűnése után. Akkor is érdemes szerződést készíteni, ha a lakás egy rokon vagy jó barát tulajdona, a későbbi konfliktusok megelőzése mellett ugyanis az sem árt, ha a bérlő dokumentummal is igazolni tudja, hogy mit keres az ingatlanban. Érvényes bérleti szerződést jogász segítsége nélkül, saját kezűleg is lehet készíteni, de számos kellemetlen helyzet megelőzhető, ha a felek szakember – ügyvéd vagy közjegyző – segítségét kérik. Ők olyan fontos részletekre is gondolnak, amelyek lehet, hogy sem a bérbeadónak, sem a bérlőnek eszébe sem jutnának.

Érdemes biztosra menni

A legnagyobb biztonságot az jelenti, ha közjegyző készíti el a szerződést, az ugyanis közokiratnak minősül, a közjegyző őrizetében marad az eredeti példány, így azt letagadni vagy attól szerződésmódosítás nélkül eltérni nem lehet. A közjegyző által készített szerződés mindkét felet védi, ezért a bérlőnek és a bérbeadónak is garanciát jelent.

Egy másik bevett módszer, hogy a felek maguk készítik el a bérleti szerződést, és a bérbeadó egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot kér a bérlőtől, amit gyakran kiköltözési nyilatkozatként is emlegetnek. Egy ilyen dokumentumban a bérlő közjegyző előtt, közvetlen végrehajtás terhe mellett vállalja, hogy a bérleti szerződésben foglalt kötelezettségét, például a bérleti díj és egyéb költségek fizetését vagy az ingatlanból való kiköltözést maradéktalanul teljesíti. Ez sem csak a bérbeadót, hanem a bérlőt is védi, például, ha magasabb bérleti díjat követelnek tőle, hivatkozhat arra, hogy ő mennyit vállalt.

Mit tehet a bérlő, ha nem teljesül a szerződés?

Ha a szerződést nem közjegyző készítette (tehát nem közokirat), és a bérbeadó nem tartja be a megállapodást, például olyan kárt akar megfizettetni a bérlővel, amit nem ő okozott, vagy megfelelő indok nélkül akarja felmondani a szerződést, először is érdemes megpróbálni megegyezni vele. Ha nem sikerül, a bérlő csak bíróságon, peres úton tudja bizonyítani az igazát, ez ugyanakkor gyakran hosszú és költséges folyamat. Azonban nem kell egyből bíróságra rohannia, ha neki van pénzkövetelése a bérbeadóval szemben – például azért, mert jogtalanul visszatartja a kauciót –, bármelyik közjegyzőnél kezdeményezhet fizetési meghagyásos eljárást.

A fizetési meghagyásos eljárás a lejárt pénztartozások érvényesítésében nyújt egyszerű, pereskedés nélküli lehetőséget, és magánszemélyként bármelyik közjegyzőnél lehet kezdeményezni. Nincs más dolga bérlőnek, mint bemenni a közjegyzőhöz, és ott kitölteni egy űrlapot, amelyen fel kell tüntetni legalább az adós (bérbeadó) nevét, címét, a követelés összegét és egyéb adatait,valamint befizetni az eljárás díját. Ha a bérbeadó a kézbesítéstől számított 15 napon belül nem mond ellent a követelésnek, akkor a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, ha pedig nem fizetett, a végrehajtás is megindítható vele szemben.  Bizonyítékot nem kell, sőt, nem is lehet csatolni a kérelemhez, de nem árt, ha a bérlő valamilyen dokumentummal tudja igazolni, hogy jogos a követelése. Erre akkor lehet szükség, ha a bérbeadó nem ért egyet a követeléssel és ellentmondással él, ilyenkor ugyanis az eljárás a bíróságon folytatódik tovább, ahol bizonyítania kell, hogy a bérbeadó valóban tartozik.