A lakásbérlet mindkét fél számára tartogat kockázatokat. A bérbeadók rémálma, hogy nem fizet a bérlő, nem költözik ki, kifizetetlen számlákat hagy hátra, esetleg alaposan lelakja a lakást. A bérlők leginkább attól tartanak, hogy rejtett hibái vannak az ingatlannak vagy egy váratlan felmondás miatt utcára kerülnek. Hogyan mondhat fel szabályosan a bérbeadó? Mikor élhet rendkívüli felmondással? Milyen határidőket kell betartani a felmondás során? Milyen esetekben mondhat fel a bérlő?

Bérleti szerződést írni látszólag egyszerű dolog, ám a házilag készített megállapodások sok esetben hibásak, nem felelnek meg a törvényi kritériumoknak, esetenként akár jogellenes kikötéseket is tartalmaznak – ezek mind a bérbeadó, mind a bérlő számára tartogatnak kockázatokat. 

Nem véletlen, hogy egyre több bérbeadó fordul közjegyzőhöz, nemcsak a szakszerű bérleti szerződés elkészítése, hanem a nagyobb biztonság és a későbbi pereskedés elkerülése érdekében. A közjegyző előtt kötött bérleti szerződés, azaz a közjegyzői okirat alapján ugyanis közvetlenül végrehajtható a lejárt pénzkövetelés, sőt akár végrehajtó segítségével kiköltöztethető a jogcím nélküli lakáshasználó, amennyiben a bérlő szerződésszegést követ el. De mit kell tennünk, ha szerintünk megtörtént a szerződésszegés? Mutatjuk sorban a szükséges lépéseket:  

Hogyan mondható fel a szerződés?

Ha a bérlőnk nem fizeti meg határidőben a lakbért, írásban kell felszólítani a fizetésre. Ha 8 napon belül nem tesz eleget a felhívásnak, további 8 napon belül írásban mondhatunk fel neki azzal, hogy a felmondás az elmulasztott határidőt követő hónap utolsó napjára szólhat és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A felmondásnál nemcsak az utóbbi rendkívüli esetben fontosak a határidők! Ugyanis, ha például július 15. napján közöljük a rendes felmondást, akkor a bérleti szerződés augusztus 31-ével szűnik meg. Ha viszont július 16. napján tesszük ezt, akkor csak szeptember 30. napjára lehet felmondottnak tekinteni a megállapodást. További fontos szempont, hogy határozott vagy határozatlan idejű-e a bérleti szerződés. A határozatlan időre kötött szerződést ugyanis bármelyik fél a hónap 15. napjáig a következő hónap végére mondhatja fel, míg a határozott idejű szerződést csak abban az esetben szüntethetjük meg rendes felmondással, ha ennek lehetőségét kifejezetten rögzítettük a szerződésben. Ellenkező esetben csak rendkívüli felmondással élhetünk a szerződésszegő magatartása miatt.

Mit tehetünk a hangoskodó bérlővel?

A lakbér nem fizetésén kívül más szerződésszegés is előfordulhat, például ha a bérlő egyéb fizetési kötelezettségeinek nem tesz eleget, nem fizeti a közüzemi számlákat. Természetesen ebben az esetben is helye van a bérleti szerződés felmondásának, ha felszólítjuk a bérlőt a fizetésre, és a határidő elteltéig nem rendezi tartozását.

Felmondhatjuk a szerződést akkor is, ha a bérlőnk magatartása panaszra ad okot, például az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, állandó hangoskodással, bulizással keseríti meg a szomszédok életét vagy tilalom ellenére kisállatot tart a lakásban. Ha ez a tudomásunkra jut, 8 napon belül írásban kell felszólítanunk a zavaró magatartás megszüntetésére. Ha nem hagy fel a rendbontással, 8 napon belül írásban felmondhatjuk a bérleti szerződést. Ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a szerződés fenntartását nem lehet elvárni, akkor előzetes felszólítás nélkül is felmondhatunk.

A bérlőnek is joga van felmondani

Természetesen a bérlőnek is joga van a lakásbérleti szerződés felmondására, ha a bérbeadó szegi meg a szerződésben vagy jogszabályban előírt kötelezettségeit, például nem adja birtokba a bérleményt vagy nem gondoskodik az épület karbantartásáról, a felmerülő hibák megjavításáról. Ha a bérbeadó felszólításra sem teljesíti a kötelezettségét, a bérlő felmondhatja a szerződést.

Az elmaradt bérleti díjhoz is hozzájuthatunk

A felmondással csak a lakásbérleti szerződést szűntetjük meg, de ez nem jelenti automatikusan, hogy a pénzünkhöz is hozzájutunk, vagy a bérlő felszólításunkra elhagyja a lakást. Ha biztosra akarunk menni, akkor érdemes előre gondolkodni.

Célszerű a bérleti szerződést közjegyző előtt kötni, vagy legalább a bérlőnek előírni, hogy közjegyző előtt tegyen egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot, amelyben vállalja, hogy a szerződés megszűnésekor elhagyja az ingatlant, illetve, hogy rendben megfizeti a bérleti és egyéb, a lakáshasználathoz kapcsolódó díjakat. Szerződésszegés esetén ugyanis a közjegyzői okirat alapján azonnal végrehajtás indítható, és ezáltal akár kiköltöztethető a bérlő az ingatlanból. Azaz bírósági per nélkül, gyorsan lehet érvényesíteni a jogos követelést legyen szó elmaradt bérleti díjról, kötbérről, egyéb fizetési kötelezettség behajtásáról vagy az ingatlan kiürítéséről.