Új albérletbe költöztem, és úgy adtam vissza az előző lakást, ahogy átvettem évekkel ezelőtt. A bérbeadó azonban nem hajlandó visszafizetni a kauciót, mondván, hogy ez fedezi a lakás és a berendezések amortizációját. Nincs tartozásom és nem tettem kárt az ingatlanban, mégis megteheti ezt?

Míg a bérbeadók egyik legnagyobb rémálma az, ha a bérlő nem fizeti a lakbért, lelakja a lakást, összetöri, de nem akarja kifizetni a berendezést, vagy nem hajlandó kiköltözni a szerződés megszűnése után, a bérlőket egészen más kérdések foglalkoztatják. Például, hogy végül visszakapják-e az általában két-három havi lakbér összegének megfelelő kauciót, vagy végleg búcsút mondhatnak neki, hiába fizetik rendesen a költségeket és vigyáznak az ingatlanra.

Szerződni csak írásban szabad

A bérlők és a bérbeadók között leggyakrabban az okoz később konfliktust, ha csak szóban egyeznek meg, és nem kötnek írásban bérleti szerződést, vagy a dokumentum nem tér ki fontos részletekre, mint például a kaució visszafizetésének feltételeire. Jó tudni, hogy a kauciót nem lehet olyan indokkal visszatartani, amely nem szerepel a bérleti szerződésben. Ha a bérlő minden feltételnek megfelel, amit a szerződésbe foglaltak, vissza kell kapnia a kauciót, nem lehet visszatartani azt előre nem tisztázott feltételekre hivatkozva.

Feltétlenül érdemes ezért mindezt alaposan átbeszélni, és a kaució összegével együtt a bérleti szerződésbe is belefoglalni, ezzel elejét lehet venni az esetleges vitának. Nem ritka ugyanis, hogy a bérlőknek és a bérbeadóknak egészen más elképzelései vannak a kaució felhasználásáról. Persze egy szakszerű szerződés sem garancia arra, hogy később nem lesznek nézeteltérések, de megfelelő szerződés nélkül minimális a bérlő esélye arra, hogy bizonyítani tudja az igazát.

Mindenképp írásban kell szerződni, nemcsak a bizonyíthatóság miatt, hanem ez a szerződés érvényességének egyik feltétele is, és érdemes minden fontos kérdést rögzíteni a szerződésben. Nemcsak az lényeges például, hogy mennyi a bérleti díj, hanem az is, hogy azt az adott hónapban meddig kell megfizetni, készpénzben vagy átutalással, hozható-e kisállat, mikor kell kiköltözni a szerződés megszűnése után, és mik a kaució felhasználásának, visszaadásának feltételei. Érvényes bérleti szerződést jogász segítsége nélkül is lehet készíteni, de számos kellemetlen helyzetet meg lehet előzni ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével. Ők olyan fontos részletekre is felhívhatják a figyelmet, amelyek lehet, hogy egyik félnek sem jutnának eszébe.

Egyetlen papír lehet a megoldás

A kellemetlen helyzeteket a legjobb megelőzni. A legnagyobb biztonságot az jelenti, ha közjegyző készíti el a szerződést, az ugyanis közokiratnak minősül, a közjegyző őrizetében marad az eredeti példány, így azt letagadni vagy attól szerződésmódosítás nélkül eltérni nem lehet. Egy közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés garancia arra, hogy a bérbeadó nem tarthatja vissza mondvacsinált okkal a kauciót. A közjegyzői okirat ugyanis közvetlenül végrehajtható, probléma esetén a szerződést készítő közjegyző elrendelheti a jogtalanul visszatartott kaució behajtását.

Emellett érdemes az ingatlan birtokbavétele és a kiköltözés után is fényképeket és videófelvételeket készíteni az ingatlan és a berendezési tárgyak állapotáról, meglévő hibáikról. Ez döntő bizonyíték lehet akkor, ha a bérbeadó olyan hibákra hivatkozva tartja vissza a kauciót, amit még az előző bérlő okozott.

Mit tehet a bérlő, ha nem teljesül a szerződés?

Ha a szerződést nem közjegyző készítette, és a bérbeadó nem tartja be a megállapodást, először érdemes megpróbálni megegyezni vele. Ha nem sikerül, akkor csak bíróságon, peres úton lehet megpróbálni visszaszerezni a kauciót, ez azonban gyakran hosszú és költséges folyamat. Azonban nem kell egyből bíróságra rohannia a bérlőnek, ha neki van követelése a bérbeadóval szemben, ugyanis bármelyik közjegyzőnél kezdeményezhet fizetési meghagyásos eljárást.

A fizetési meghagyásos eljárás a lejárt pénztartozások érvényesítésében nyújt egyszerű, pereskedés nélküli lehetőséget, és magánszemélyként bármelyik közjegyzőnél lehet kezdeményezni. Csak ki kell kitölteni egy űrlapot a közjegyzőnél, amelyen fel kell tüntetni legalább a kötelezett (bérbeadó) nevét, címét, a követelés összegét és egyéb adatait, valamint befizetni az eljárás díját. Ha a bérbeadó a kézbesítéstől számított 15 napon belül ellentmondásával nem vitatja a követelés jogosságát, akkor a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, ha pedig nem fizetett, a végrehajtás is megindítható vele szemben.  Bizonyítékot nem kell, sőt, nem is lehet csatolni a kérelemhez, de nem árt, ha a bérlő valamilyen dokumentummal tudja igazolni, hogy jogos a követelése. Erre akkor lehet szükség, ha a bérbeadó nem ért egyet a követeléssel és ellentmondással él, ilyenkor ugyanis az eljárás perré alakul és a bíróságon folytatódik tovább, ahol bizonyítani kell, hogy valóban tartozik.