A férjemmel szeretnénk vásárolni és felújítani egy családi házat, de több ijesztő sztorit hallottunk arról, hogy sokan pórul jártak a felújítással. Nem készült el időben a kivitelező, vagy be sem fejezte a munkát, mert csődbe ment, de olyanról is hallottunk, hogy csak utólag derült ki, a megvett lakást haszonélvezeti jog terheli. Hogyan biztosíthatnánk be magunkat az ilyen esetekre?
Egy ingatlan megvásárlása és felújítása esetén is érdemes néhány szempontot figyelembe venni, még mielőtt egy forintot is kockára tennénk. Ingatlanvásárlás előtt nagyon fontos, hogy ellenőrizzük le a tulajdoni viszonyokat. Például, hogy tényleg az eladó-e a valós tulajdonos, vagy terheli-e haszonélvezeti jog az ingatlant. Egy házat vagy lakást ugyanis haszonélvezeti joggal terhelten is el lehet adni, ilyenkor viszont az új tulajdonos nem teheti utcára a haszonélvezőt.
Ezt bárki ellenőrizheti: a tulajdoni lapot lekérheti Ügyfélkapu segítségével, de az okiratot készítő közjegyzőn vagy a Földhivatalon keresztül is hozzá lehet férni.
A kivitelezőn is múlhat a lakáshitel
Új építésű lakások vásárlásakor mindenképpen ellenőrizzük le a kivitelező vállalkozást. Elsősorban azt érdemes megnézni a cégtárban, hogy van-e követelés, végrehajtás a vállalkozással szemben. Amennyiben igen, akkor számíthatunk arra, hogy több pénzintézet automatikusan elutasítja a lakáshitel-kérelmet, ugyanis az eladó kiléte, üzleti helyzete bizonytalan. Emiatt akár az egész vásárlás meghiúsulhat, de az adásvételi szerződés tartalmától függően akár a foglalót is elveszíthetjük. Feltétlen ellenőrizzük azt is, hogy az ingatlan nem székhelye-e egy vállalkozásnak. A tulajdonjog bejegyzését és a lakáshitel igénylését ugyan nem hiúsítja meg az, ha az adott lakás egy cégnek a székhelye, de a lakáscélú támogatások egy részénél, például a CSOK-nál már komoly gondot okozhat.
Az eladók szinte minden esetben kérnek előleget vagy foglalót a vételi szándék megerősítésére, ezért lényeges tisztában lennünk azzal, hogy milyen szabályok vonatkoznak ezekre. A vevő elbukja a foglalót, ha nem veszi meg az ingatlant, az eladónak pedig a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie, ha miatta hiúsul meg az adásvétel. Az előleg azonban mindig visszajár, ha nem jön létre a jogügylet. Erről részletesebben ebben a cikkben írtunk.
Az adásvételi szerződés megkötéséhez mindenképp szükség lesz közjegyző vagy ügyvéd közreműködésére, de érdemes már korábban, a foglaló vagy előleg kifizetése előtt is szakértőhöz fordulni, és akár egy előszerződésben rögzíteni, hogy előleget vagy foglalót fizetünk-e. Ha közjegyző vagy ügyvéd segítségét kérjük, ők minden esetben ellenőrzik az ingatlan-nyilvántartás adatait, tájékoztatnak az ingatlant terhelő haszonélvezeti és egyéb jogokról, az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzett egyéb tényekről és kérelmekről, és ismertetik a foglalóra vagy előlegre vonatkozó szabályokat is. Így probléma esetén még azelőtt visszaléphetünk, hogy egy forintot is kockára tennénk. A szakértők emellett olyan szerződést készítenek, amely egyértelmű helyzetet teremt egy későbbi, esetleges vita esetén is.
Felújításnál sem mindegy, milyen szerződést kötünk
Gyakori tapasztalat, hogy felújításkor az olcsóbbnak tűnő megoldások végül jóval többe kerülnek, ha egy kontármunkát egy másik szakemberrel kell kijavíttatni. A megbízás előtt lehetőségünk van a Cégbíróságtól vagy egy közjegyzőtől kikérni a vállalkozó cégkivonatát. Ebből kiderülnek többek között a cég törölt és hatályos adatai, például, hogy folyamatban van-e velük szemben végrehajtás, csődeljárás vagy felszámolás. Ha mindent rendben találunk, akkor is érdemes jól átolvasni a megbízási szerződést, és lehetőleg szakember (ügyvéd vagy közjegyző) segítségét kérni az értelmezéséhez.
A kivitelezők által megfogalmazott szerződések ugyanis egyoldalúak lehetnek, a vállalkozónak kedvezhetnek, például nincs kikötve bennük kötbér arra az esetre, ha a kivitelező a saját hibájából nem fejezi be a munkát a vállalt határiőre. Kivitelezési szerződést közjegyző előtt is lehet kötni, ebben az esetben a dokumentum közokiratnak számít, és szerződésszegés esetén az abban foglaltak közvetlenül is végrehajthatók. Vagyis nem kell bíróságra mennünk és hosszasan pereskednünk a kötbér érvényesítése miatt, ha nem fejezik be határidőre a felújítást.
De közjegyzői okiratba foglalt szerződés nélkül is segítségünkre lehet a közjegyző csúszás vagy kivitelezési hiba esetén, ugyanis többféle eljárást is lehet kezdeményezni közjegyzőnél egy vitás ügyben. Előzetes bizonyítás keretében alkalmazhatók mindazok a bizonyítási eszközök, amelyek a bírósági eljárásban is: egy közjegyző például tarthat szemlét, meghallgathat tanúkat. Kirendelhet igazságügyi szakértőt is, aki meg tudja állapítani, mi okozta az adott problémát, például egy beázást egy új építésű házban. A közjegyzői eljárásban elkészült igazságügyi szakértői vélemény ezért perdöntő lehet. Ténytanúsítás keretében pedig leírást, fényképet, videofelvételt készíthet a közjegyző az általa tapasztaltakról, és mindezt közokiratba foglalva tanúsíthatja, hogy az adott pillanatban például elkészült-e már a tető vagy még a falak sem álltak, ami a késedelmes teljesítésnél lehet döntő fontosságú.