Egyre gyakoribb, hogy egy ingatlan vásárlásnál külföldi eladóval találja szembe magát a vevő. Sőt, nem ritka, hogy a német, kínai vagy amerikai tulajdonos egyáltalán nem szeretne Magyarországra utazni az adásvételi szerződés megkötése miatt, hanem meghatalmazna valakit, aki a nevében tárgyal, aláírja az adásvételi szerződést, és még a vételárat is az ő bankszámlájára kell elutalnunk.  Az elsőre bizarrnak tűnő helyzet valójában mindennapos, és ha néhány fontos szabályt betartunk, valamint az adásvételekben jártas szakember, közjegyző vagy ügyvéd segítségét kérjük, biztonságban tudhatjuk magunkat és a pénzünket.   

Kérjük le a tulajdoni lapot

Ha megtaláltuk az áhított lakást, minden esetben – függetlenül az eladó állampolgárságától –célszerű ellenőrizni az ingatlan tulajdoni lapját. A tulajdoni lapot helyrajzi szám alapján, jogi segítség nélkül, bárki (évente kétszer) ingyenesen lekérheti a Földhivatal online rendszeréből, ehhez mindössze Ügyfélkapu+ vagy DÁP szükséges. 

Csak azt követően lépjünk tovább, ha ellenőriztük a tulajdonosok kilétét, számát, tulajdoni arányát, és azt, hogy vannak-e nyilvántartásba bejegyezett terhek (pl. jelzálogjog, végrehajtási jog) az ingatlanon. Ha az ingatlan tehermentes és csak egy, esetleg két tulajdonosa van, várhatóan könnyebb dolgunk lesz az adásvétel során. Ha bonyolult tulajdoni viszonyokat, több oldalas teherlapot találunk, már ezen a ponton érdemes szakemberrel konzultálni. Az alkufolyamathoz még nem, de ha adásvételre kerül a sor, egyébként is szükségünk lesz közjegyző vagy ügyvéd közreműködésére.

Így kommunikáljunk az eladóval

A legegyszerűbb helyzet, ha beszélünk közös nyelvet az eladóval. Ebben az esetben is fontos, hogy írásban egyeztessünk. De nem gond az idegen nyelv sem, ma már kiváló fordítóprogramok vannak, amelyek akár, ha egyszerűek a tulajdonviszonyok, az alapfeltételek átbeszélésében, a vételár kialkudásában segítségünkre lehetnek. 

Gyakori az is, hogy a külföldi tulajdonost – mivel sokan befektetésként tartják a lakásukat – eleve valaki, például egy ingatlaniroda, lakáskezelő stb. képviseli. Ő kommunikál velünk, tartja a kapcsolatot az eladóval, közvetít az alku során. Ilyen esetben már az elején fontos tisztázni, hogy a velünk egyeztető személy milyen felhatalmazással rendelkezik. Van-e meghatalmazása arra, hogy velünk tárgyaljon, és adott esetben az adásvételi szerződést is aláírja? 

Ki írja alá a szerződést? 

Ha komolyak a szándékaink, valószínűleg hamar ki fog derülni, hogy az eladó személyesen vesz-e részt az adásvételi folyamatban vagy esze ágában sincs Magyarországra utazni, és meghatalmazott útján szeretne szerződni. 

Amennyiben személyesen jelen tud lenni – mindig ez az egyszerűbb megoldás – úgy a feltételek átbeszélését követően elegendő elmenni egy megfelelő nyelvi jogosítvánnyal rendelkező magyar közjegyzőhöz (ha a közjegyző nyelvi tanúsítvánnyal nem rendelkezik, a közjegyzői okiratba foglalt adásvételi szerződés magyar nyelven is készülhet, de ebben az esetben az eladó által értett és beszélt nyelvet kiválóan ismerő tolmács és két ügyleti tanú közreműködése is szükséges az okiratszerkesztési eljárás során) vagy felkeresni egy ügyvédet. Ha közjegyző készíti az adásvételi szerződést, plusz biztonságot adhat, hogy a közokirat az Európai Unió tagállamaiban külön eljárás nélkül elismerhető és végrehajtható lehet. Azaz, ha például az eladó a teljes vételár megfizetését követően nem bocsátja a vevő birtokába az ingatlant, akkor az egyszerűen és gyorsan, végrehajtással kikényszeríthető. 

Hogyan készüljön a meghatalmazás? 

Ha a külföldi tulajdonost az adásvételi szerződés megkötése során meghatalmazott képviseli, akkor, mindenképpen szükség lesz egy olyan meghatalmazásra, amely formai és tartalmi szempontból is alkalmas az adásvételi szerződés megkötéséhez. A meghatalmazásnak olyan formában kell elkészülnie, amely Magyarországon is elfogadható. Ennek az elkészíttetésében mindenképpen kérjük az ingatlan-adásvételekben jártas közjegyző vagy ügyvéd segítségét. 

A külföldön élő eladó esetében a meghatalmazás elkészítésének jellemzően két útja van. 

A biztonságosabb, mert egyértelműbb azonosítást jelent és erősebb bizonyító erővel bír, ha a meghatalmazás közokirati formában készül. Ebben az esetben az eladónak érdemes elmennie a tartózkodása szerinti országban egy közjegyzőhöz (konzulátusra), aki minden kétséget kizáróan azonosítja, hogy az adta a meghatalmazást, aki nála megjelent. A közjegyzői okiratot általában nemzetközi egyezmény alapján kiállított felülhitelesítéssel (apostille) kell ellátni (lehetnek kivételek), és hiteles fordításnak is készülnie kell róla. 

A másik lehetséges út az úgynevezett távazonosítás, melyet azonban csak ügyvéd végezhet. Ennek kapcsán fontos tudni, hogy ha az adásvételi szerződést közjegyző készítené, a távazonosítással készült meghatalmazás nem minden esetben alkalmas közjegyzői okirat készítéséhez. Mivel az ügyvéd által a távazonosítást követően készített okiratot mindenképpen alá kell írnia az eladónak, ebben az esetben is számolni kell a postázás idejével, ami távolabbi országok esetén akár több hét is lehet. 

Továbbá, ha banki hitelt is veszünk fel a lakásvásárláshoz, akkor már a meghatalmazás elkészítését megelőzően érdemes a hitelintézettel is egyeztetni arról, hogy mit tartalmazzon pontosan az okirat, amelyet a pénzintézet saját formai követelményei szerint fogad el. 

Már csak az utolsó simítások jönnek

A meghatalmazott útján szerződő külföldi eladó esetén az adásvételi szerződés előkészületei tehát lényegesen bonyolultabbak. Maga a szerződéskötés, ha a meghatalmazás elkészült és a feltételeket is letárgyaltuk, már egyszerűbb lesz. Azzal kalkuláljunk, ha ilyen módon vásárolunk lakást, az átlagosnál mindig hosszabb időbe telik majd az ingatlanvásárlás folyamata.