Két barát néhány hónapos különbséggel vett egy-egy társasházi lakást, ugyanabban a budapesti kerületben. Míg egyiküknél gond nélkül bejegyezték a földhivatalban a tulajdonosváltást, a másikuk megakadt a földhivatalnál, ugyanis a lakásokra a szomszédoknak elővásárlási joguk volt, és egyikük lemondó nyilatkozatát nem fogadta el a hivatal. 

Emiatt igen kellemetlen helyzetbe került a vevő, mert majdnem egy hónapot csúszott a birtokba vétel. A felújítást emiatt nem tudta időben elkezdeni a kivitelező, aki ezért egy másik munkába fogott bele, és csak három hónappal később tért vissza az ő lakásához. A barát ezért pár hónapra albérletbe szorult, ami pluszköltséget, kétszeri költözést és sok idegességet hozott. Mindez egyetlen hibás lemondó nyilatkozat miatt. 

Miért volt az egyik barát által megvásárolt lakásra elővásárlási joga a szomszédoknak, és a másik lakásnál miért nem? 

A Polgári Törvénykönyv szerint közös tulajdon esetén a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a tulajdonostársaknak harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti joguk van. A társasházakról szóló törvény emellett lehetőséget biztosít arra is, hogy egy társasház alapító okiratában kikössék: a külön tulajdonban álló lakásra, és egyéb helyiségre (például garázsra) a tulajdonostársaknak elővásárlási, előbérleti joguk legyen. 

Ha a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt ingatlant akar eladni, köteles a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal közölni.

Csak úgy jegyzi be a földhivatal a tulajdonjog változását egy elővásárlásra nem jogosult részére, ha az ingatlan-nyilvántartási kérelemhez csatolják az összes jogosult nyilatkozatát arról, hogy nem él az elővásárlási joggal. Ha ez nem tudják bemutatni, akkor legalább tértivevénnyel kell igazolni, hogy a vételi ajánlattal megkeresték a jogosultakat. Ilyen esetben az általános bírói gyakorlat szerint legalább nyolc napnak el kell telnie az átvétel és a bejegyzés között – ennyi ideje van az elővásárlási joggal rendelkezőnek, hogy jelezze vételi igényét.

Ha egy nyilatkozat hibás, mint a két barát egyikénél, a földhivatalnál nem fogják bejegyezni a tulajdonosváltást. Így akár egy hitelszerződést, és az egész adásvételt el lehet bukni. Megfelelő közjegyzői vagy ügyvédi közreműködéssel viszont szinte kizárható egy ilyen probléma. 

Nem csak az elővásárlási jog miatt érdemes közjegyző segítségét kérni

Egy ingatlan adásvételi szerződés megkötéséhez mindenképpen szükséges közjegyző vagy ügyvéd közreműködése, mert a földhivatal csak az általuk készített okirat alapján vezeti át a tulajdonjog változását. 

A közjegyző előtt kötött ingatlan adásvételi szerződés egyik nagy előnye, hogy az abban foglalt kötelezettségek közvetlenül végrehajthatók. Ez azt jelenti, hogy amennyiben az egyik fél nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségét – például az eladó nem költözik ki határidőre, vagy a vevő nem fizet időben –, a másik félnek nem kell bírósághoz fordulnia és hosszú évekig pereskednie. A végrehajtási eljárás keretében ugyanis kérheti az ingatlan kiürítését, vagy a vételár egy részének/egészének behajtását. Ha a közokiratban kötbért, illetve pénzvisszafizetést kötnek ki késés vagy nemteljesítés miatt, akkor ilyen esetekben nem kell pert indítani vagy fizetési meghagyásos eljárást kezdeményezni, hanem azonnal indítható a végrehajtás a közjegyzői okirat alapján. 

Nem feltétlenül kell a teljes adásvételi szerződést közjegyzői okiratba foglalni. Ha a szerződést már megkötöttük, arra is van lehetőség, hogy az eladó vagy a vevő úgynevezett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatban vállalja az ingatlan határidőre történő kiürítését vagy éppen a pénzügyi teljesítést, amely ugyanúgy közvetlenül végrehajtható az egyoldalú nyilatkozatba foglalt kötelezettségvállalások tekintetében. 

A közjegyző mindemellett meg is könnyíti az adásvétellel kapcsolatos teendőket azzal, hogy leveszi az ügyfelek válláról a földhivatali és egyéb hatósági ügyintézés terhét, valamint elkészíti az egyéb iratokat (például ingatlan-nyilvántartási kérelem, NAV adatlap, szükség esetén külön bejegyzési engedély). Az iratokat a szerződéskötést követően a közjegyző küldi meg a hatóságoknak.